Vydavatel: A 11 s.r.o.
Autor: Jana Chuchvalcová
Radim Passer, zakladatel a CEO ryze české společnosti PASSERINVEST GROUP, i jeho projekty jsou nositeli mnoha ocenění. Podařilo se mu vybudovat ze zanedbaného brownfieldu jednu z nejprestižnější pražských lokalit, kde mají své sídlo ty největší české i nadnárodní společnosti. Jeho skupina se řadí k významným developerům na zdejším trhu, která za dobu své existence investovala přes dvacet miliard korun. Říká, že vždy cítí velkou odpovědnost za danou lokalitu, kde buduje své urbanistické projekty.
Na konci roku 2022 uplynulo již 31 let od založení vaší společnosti. Jak se za tu dobu změnil developerský trh a jak byste ho vy sám zhodnotil?
Je to jednoduché, tehdy neexistoval, dnes existuje. Začínali jsme od nuly, nikdo neměl know-how, zatímco dnes je na trhu solidní počet profesionálních developerů, stavitelů a investorů. Tenkrát o developmentu nikdo nic nevěděl, dnes už ho zná i širší veřejnost.
Co bylo nejtěžší na vaší cestě k tomu, že patříte dnes k předním developerům v ČR?
Je to obor, který naučí člověka trpělivosti, vytrvalosti, vůli a určité nezdolnosti. Naučí vás nikdy se nevzdat. Je to obor, který vám asi klade nejvíce překážek, které přicházejí nečekaně a z nejrůznějších stran. Před těmi 31 lety těch překážek tolik nebylo. Nicméně během té doby se aktéři trhu profesionalizovali, získali know-how, kapitálové vybavení a také se naučili tyto překážky překonávat.
Nejdůležitější je tedy opravdu trpělivost a vytrvalost. Developerské projekty se totiž nepočítají v řádu měsíců a někdy ani jednotlivých let. A láskyplný Bůh nám stále dává sílu jít dále.
A jakou sumu jste za tu dobu investovali?
Bude to něco přes dvacet miliard korun.
Kterého projektu si z těch dosavadních ceníte nejvíce?
Vzhledem k tomu, že jsme urbanistický stavitel, tak je to jednoduché. Je to celá Brumlovka v Praze 4. V Česku asi nenajdete srovnatelný projekt.
V tuto chvíli rozvíjíte nejenom lokalitu Brumlovka, ale i pražské Roztyly, kde jste loni začali s výstavbou projektu Roztyly Plaza. Na čem dalším pracujete?
Na Brumlovce máme stále dost práce, která nás pořád baví. Na Roztylech také plánujeme více etap. Tam rovněž půjde o urbanistický development, ale v menším měřítku, než je Brumlovka. A bude-li město Praha rozumné a bude chtít rozvíjet Budějovickou v Praze 4, chceme být u toho.
Žel, Praha nemá ani třicet let po revoluci žádnou uskutečnitelnou vizi, jak město rozvíjet ku prospěchu všech. Některé stanice metra dnes vypadají hůře než za bolševika – a znovu, žel, Budějovická k nim patří. Město by mělo pochopit, že to není žádný brownfield ani urbanisticky ucelená část města, ale místo určené k recyklaci. A máte-li takové místo, musíte esteticky vhodně postavit určitý objem metrů čtverečních, aby to bylo financovatelné a ekonomicky to dávalo smysl.
Co vaše plány na letošní rok?
Čeká nás rok plný výzev. Nikdy zatím nebylo podnikatelské prostředí méně předvídatelné, než je tomu od loňského vypuknutí konfliktu na Ukrajině. Nejdříve pandemie, pak s válkou rostou ceny energií, inflace, úrokové sazby, střední třída nedosáhne na vlastní bydlení. Jedná se pod různými záminkami, například zelená dohoda, především o bezprecedentní útok na lidské svobody a demokracii vůbec v celém západním světě A letošní rok napoví, jestli smíme doufat v nějaké zlepšení.
Když mluvíte s lidmi z oboru, tak vám řeknou, že stavby finančně nevycházejí. Ceny stavebních materiálů rostou, nedostává se dostatečně pracovní síly ani v době, kdy se moc nestaví. Stavby trvají mnohem déle, než když byly levnější a dostupnější stavební materiály. Z těchto důvodů plánované stavby finančně nevycházejí, to jsme ještě nikdy nezažili.
Když jste narazil na ceny, jak to vidíte s poklesem cen bytů, který mnozí předpovídají?
Pokud nepůjdou dolů ceny stavebních prací, tak je nemyslitelné, aby ceny bytů v novostavbách padaly. A co se týká secondhandových bytů, ty se svezly s cenami novostaveb, takže tam pravděpodobně nějaký propad cen nastane.
Vraťme se zpět k vašim projektům. Dbáte při jejich budování hodně na kvalitní veřejný prostor a obecně zeleň, třeba i na střechách. Jak to vnímají uživatelé budov i široká veřejnost?
My jsme si zhruba jeden a půl dekády předtím, než se objevil pojem ESG, uvědomovali, že mnozí lidé v práci tráví zhruba třetinu svého života (včetně spánku). Takže jsme pochopili, že je nutné pro ně připravit pěkné, inspirativní a motivující prostředí. Není to dáno jenom budovou, kvalitní kancelářské projekty jsou dnes samozřejmost. Lidé potřebují také prostor pro odpočinek, jídlo, sport, meetingy…
Proto jsme třeba už od roku 2002 začali budovat zelené střechy, aby to nebyla jen holá terasa. To však musíte plánovat předem. Pokud na to střecha není připravená, tak už to nikdy nenapravíte. Chtěli jsme také pracovat s vodou, u té je lidem rovněž dobře. A tyto dvě implikace znamenají dvou až dvou a půlprocentní růst investičních nákladů, což není v absolutní hodnotě málo, ale nepošle to projekt do neřešitelných čísel. Je to o určité velkorysosti a odvaze do toho investovat.
Na druhou stranu dostáváme zpětnou vazbu, že v takovém prostředí se lidé cítí dobře. Pak jsou spokojené i korporace – a když uvažují o změně nájemní smlouvy, tak zjistí, že z lokality Brumlovka těžko mohou odejít do lepšího místa. To byla naše filozofie zvolená už před dekádami. Namísto vypočítavosti v tom byla především nám přirozená orientace na zákazníka, abychom mu dodali více, než očekává.
Lidé tady najdou různá náměstí, školy, školky, je tu síť služeb. I v době covidu jsme provozovatelům služeb pomáhali nad rámec toho, co nabízela z veřejných rozpočtů vláda.
Letošní rok vidíte jako rok výzev, ale co ten uplynulý? Také nebyl jednoduchý. Ani ty dva předchozí covidové roky. Co se podle vás loni vaší firmě nejvíce podařilo?
Co se týká covidu, tak před ním se tady v lokalitě Brumlovka denně pohybovalo 11 až 12 tisíc lidí. Během nejhoršího covidového období to spadlo na dva až tři tisíce a v takzvané postcovidové době se pohybujeme mezi pěti a půl až šesti a půl tisíci. Takže jsme zhruba na polovině čísel než před covidem. Svoji roli samozřejmě hraje home office.
To celé vytvořilo velký tlak na naše retailové nájemce. Ti pro nás sice nejsou z ekonomického hlediska klíčoví, činí to do pěti procent našich výnosů z nájemného, ale na druhou stranu si jejich služeb vážíme. Celé lokalitě totiž přinášejí mimořádnou atmosféru. Proto jsme je během covidu podpořili. Za války přišel růst úrokových sazeb, což díky různé době refinancování našich aktiv mělo nezanedbatelný vliv na cash flow. To bylo loni klíčové.
V roce 2022 jsme také pracovali na třech změnách územního plánu. Dvě se týkaly Brumlovky, jedna Roztyl. S nezměrným úsilím se nám, díky Bohu, vše podařilo dotáhnout do zdárného konce. Takže to byl rok, kdy se nám podařilo připravit se na to, abychom mohli chystat další signifikantní novostavby.
Poslední takovou stavbou byla budova Delta dokončená v roce 2015, což je už téměř osm let. Od té doby jsme řadu budov rekonstruovali, ale vzhledem k tomu, co se v Praze se schvalovacími procesy děje, se žádná novostavba nekonala. Postavili jsme Rezidenci Olivu, ale to není signifikantní novostavba, bylo to za méně než půl miliardy korun. Takže nyní se těšíme na další novostavby, které mají své finanční výzvy. Nicméně to neznamená, že nezačneme stavět.
Na mnoha projektech spolupracujete s architektem Janem Aulíkem z Aulík Fišer architekti. Co vás svedlo dohromady a jak vaše spolupráce začala?
To byl vlastně počátek Brumlovky. Můj otec tady vlastnil nějaké pozemky, které jsme od něj odkoupili. Věděl o tom příslušný člověk pro výstavbu na Praze 4, který se mne zeptal, zda bychom podpořili urbanisticko-architektonickou soutěž na toto území, které představuje zhruba 20 až 25 hektarů – podle toho, co vše do toho započítáte. My jsme tehdy měli 3,5 hektaru a byli jsme vlastně jen pozorovatelé. Město pozvalo asi pět ateliérů, jejichž návrhy byly postupně vyřazovány – až nakonec zbyl ten, který se nám nejméně líbil. A to byl právě ten od pana architekta Aulíka. To se odehrálo v roce 1993.
Když jsme se ale poprvé osobně setkali, zjistil jsem, že to je člověk, s nímž se bude dobře spolupracovat, a že chemie mezi námi bude fungovat. Tehdy ani jeden z nás neměl zkušenosti s moderními novostavbami. Původní záměr byl prodat pozemky po nějaké přípravě na zástavbu, ale udělal jsem si základní kalkulaci a vyšlo mi, že je škoda to prodat, když můžeme zkusit stavební realizaci. Po základní přípravě jsme začali asi po třech letech stavět první Budovu C pro Hewlett Packard a Honza Aulík navrhoval právě ty první budovy. Nakonec zůstal hlavním architektem Brumlovky dodnes. Myslím, že nadpoloviční většina domů je jeho dílem.
Musím říct, že spolupráce s ním, s Jakubem Fišerem a celým jejich týmem je skvělá, i našim lidem se s nimi dobře dělá. Hodně jsme toho společně prožili, což pomáhá oběma stranám. A Honza má i díky Brumlovce skvělou reputaci, která mu pomáhá při jiných projektech. Vážím si jeho profesionality, kreativity a profesní pokory.
Který z těch vašich společných projektů je vám osobně nejbližší?
Mám rád budovu Gamma, kde sídlí O2. Je podle mne mimořádná, a i po těch šestnácti letech patří k výjimečným kancelářským budovám. Většina domů od Honzy je skvělá, jsou zajímavé i uvnitř, mají krásná atria. Z těch dvaceti zdejších budov jich realizoval jedenáct.
A na čem spolupracujete v současné době?
S Honzou nyní připravujeme čtyři signifikantní projekty. Jeden z nich je Roztyly Plaza. Tam sice proběhla architektonická soutěž, ale všem se Honzův návrh líbil natolik, že o vítězi nebylo pochyb. A tady na Brumlovce by nás mohlo čekat ještě pět novostaveb, z nichž tři realizuje právě Honza Aulík.
Jedna z nich už je připravena k realizaci a měla by se začít stavět na přelomu března a dubna. Jde o budovu Hila, která bude stát na volném prostranství za Budovou A. Půjde o první multifunkční budovu mimo historické centrum Prahy, kde bude kromě kanceláří, služeb a retailu také nájemní bydlení. Z těch celkových patnácti podlaží bude asi dvacet tisíc metrů čtverečních komerčních a pak mezi čtyřmi až pěti tisíci pro nájemní bydlení, na počet něco mezi sedmdesáti až osmdesáti byty. Jde o docela průkopnický počin, protože to podle mne zatím nikdo u nás nevyzkoušel.
Působíte pouze v Praze, neláká vás třeba stavět i v zahraničí?
To, co děláme, je velmi investičně náročné. V tomto oboru nikdy nemáte dost peněz. Navíc všechny ceny šly nahoru a projekt, který bylo možné udělat před pár lety za miliardu, by dnes stál dvě. Možná by to šlo jinde realizovat jednodušeji, ale přijali jsme odpovědnost za určitou lokalitu, takže ji chceme dál rozvíjet.
K vašemu životu patří i architektura. Jaký architektonický styl máte vy sám nejraději? A máte sám nějakou ikonickou budovu?
Nejsem v tomto ohledu příliš vyhraněný a kritický. Líbí se mi například baroko, také mám moc rád pro Prahu tolik typickou secesi, například na Vinohradech nebo v Pařížské ulici. Ta krásná zdobnost u těchto budov vypovídá mnohé o prosperitě dané doby.
Praha je podle mne jedno z nejkrásnějších měst, jaké znám. Právě díky pestrosti architektonických stylů. A ikonický je pro mne Pražský hrad. Myslím, že ve světě nic takového nenajdete.
A když se podívám do světa, tak díky atmosféře i architektuře se mi vždycky líbilo San Francisko s jeho viktoriánskými domy, mrakodrapy či pohledy na mosty. Mimořádná je Opera v Sydney i s celým svým okolím včetně Harbour Bridge. Co se týká moderních ikonických staveb, tak nejméně dvě má z mého pohledu určitě Dubaj – Burj Khalifa a Burj Al Arab.
Věnujete se hodně neziskové oblasti. Co z toho je nyní aktuální?
Úžasný a milující Bůh změnil v roce 1998 celý můj život. Pochopil jsem, že vše v celém vesmíru je jeho výhradním vlastnictvím. On jediný je Stvořitelem a také tím, kdo dává všem, kteří o to opravdově stojí, věčný život v bezhříšném prostředí přicházejícího Božího království. Proto také já patřím Pánu Ježíši Kristu se vším, co mám dočasně propůjčeno. Z toho vyplývají mnohé a mnohé aktivity, jejichž nejvyšším cílem je napomáhat lidem právě na cestě do Božího království.
Ještě poslední otázka, co je vaším životním snem? Splnil jste si ho už?
Splněný sen přestává být snem… Tím splněným snem je asi moje touha podnikat.
Nic však nemůže být souměřitelné s nalezením smyslu života v Pánu Bohu.
