Vydavatel: CZECH NEWS CENTER a.s.
Autor: Jana Hrabětová
Pokaždé když vstoupí do své kanceláře, má jako na dlani největší projekt společnosti, kterou založil na sklonku minulého tisíciletí. Z nejvyššího podlaží budovy Filadelfie, vzdálené od stanice metra Budějovická co by kamenem dohodil, ale Radim Passer, šéf koncernu Passerinvest, vidí mnohem dál než na svoji Brumlovku. Třeba na Pankráckou pláň, o níž je přesvědčen, že by v Praze 4 mohla sloužit jako ukázkový příklad nedotaženého developmentu. Na rozdíl od dalšího projektu vybudovaného ve čtvrté městské části, areálu The Park na Chodově.
Před bezmála třiceti lety jste na brownfieldu kolem Vyskočilovy ulice v pražské Michli začali psát příběh jménem Brumlovka. Co stálo u jeho zrodu?
Na počátku 90. let minulého století můj tatínek v rámci privatizace koupil podnik Pražská stavební obnova. A to včetně pozemků, které se později staly základem pro Brumlovku. Od něj jsem následně odkoupil 3,5 hektaru pozemků, na kterých jsme začali plánovat první etapy projektu pojmenovaného BB Centrum.
Proč právě BB Centrum?
Název vycházel z místopisu lokality – jedná se totiž o území ležící mezi ulicí Baarovou a Brumlovkou, kde se už před rokem 1989 nacházelo stejnojmenné sportovní centrum. Přejmenování BB Centra na Brumlovku pak proběhlo v roce 2022. Rozsáhlým průzkumem jsme zjistili, že lidé o BB Centru běžně mluví jako o Brumlovce. A uvědomili si, že tento název se k areálu v jeho současné podobě vlastně hodí mnohem víc. Z lokality, ve které zpočátku rostly především kancelářské budovy, se Brumlovka postupem let stala městem se všemi jeho funkcemi. Lidé tu bydlí, pracují, nakupují a sportují. Děti sem chodí do školy i tady tráví svůj volný čas.
Předpokládám, že v devadesátých letech, kdy jste společnost Passerinvest zakládal, jste neměl nejmenší představu o tom, v co se brownfield postupem let promění…
Neměl. A vlastně ani nemohl. Se 3,5 hektaru pozemků jsme v tu dobu na víc dosáhnout nemohli, protože jsme na to jednoduše neměli. Nicméně městská část, respektive její tehdejší vedení bylo prozíravé a už v roce 1993 vyhlásilo urbanistickou soutěž na koncepční řešení a využití daného území. Vítězem této soutěže se stalo Studio A (později Aulík Fišer architekti – pozn. red.).
Jestli se nepletu, tento ateliér stojí za mnoha stavbami na Brumlovce.
To ano. Rukopis ateliéru pana architekta Aulíka dnes nese více než polovina ze současných dvaceti realizací. A spolupracujeme s ním i na dalších projektech.
Vraťme se ale ještě zpět v čase. Kdy jste začali vidět Brumlovku očima urbanisty?
To bylo zhruba na počátku tisíciletí. Tehdy jsme dokončili první dvě etapy, z nichž první bylo „Céčko“, do kterého se nastěhovaly tři významné korporace – Hewlett Packard, 3M a General Electric. V tu dobu jsme už měli rozestavěné i další nové budovy, a navíc jsme úspěšně dokončili akvizici pro další tři objekty – Alpha, Beta a Gamma. Obliba lokality a náš úspěch na trhu se staly impulsem pro to, abychom začali o území více přemýšlet jako o celku. Zvažovat, co bychom pro jeho rozvoj a tuto část Prahy 4 mohli a měli udělat.
Jak se vlastně takový areál rodí? Urbanismus 25hektarového území je přece jen něco úplně jiného, než vybudovat jeden či dva domy v proluce nebo na volném prostranství…
Na Brumlovku v určitém finálním kontextu jsme začali nahlížet zhruba v polovině prvního desetiletí. Musím ale dodat, že našim plánům a představám přála doba. Roky mezi lety 2000 a 2007 byly obdobím nadějné konjunktury. Vstoupili jsme do Evropské unie a komerční kancelářský trh se v tuzemsku začal naplno rozvíjet. Rozhodli jsme se tedy uspořádat architektonické soutěže i na území, v nichž jsme vlastnili pouze části nemovitostí. Chtěli jsme mít představu o tom, jak by Brumlovka měla a mohla vypadat, kdyby byla správně dokončena. Ovšem jestli to tak opravdu dopadne, není v tuto chvíli tak úplně v našich rukou.
Co tím myslíte? Brumlovka ještě není hotová?
Neodpustím si poznámku, že kdybychom žili v normální zemi a v normálním městě, byla by Brumlovka projektem na polovinu profesního života. Ale tím, že k té normálnosti ještě nemáme, žel, ani nakročeno, zabere v podstatě celý můj profesní život. My kvůli tomu – obrazně řečeno – nepláčeme, protože je to práce, která nás nesmírně baví. A už teď máme v zásadě vytvořeny předpoklady pro to, abychom tu v nejbližších letech ještě dokončili alespoň další tři etapy.
Jaké?
Jedná se o tři novostavby, kdy v každé budou kanceláře, ve dvou ale v kombinaci s nájemním bydlením. Čistě kancelářská bude tedy jen jedna z nich. A pak máme v hlavě ještě dvě až čtyři etapy. To už by ale byly projekty, kterým se říká recyklace města.
Co si pod tím mám představit?
To znamená, že koupíte nevhodné výrobní areály nebo jiné nevzhledné nemovitosti, které navíc neplní městotvornou funkci, a ty zbouráte. Místo nich pak postavíte něco, co v daném území chybí, co ho obohatí, dotvoří.
Tyto etapy, které vnímáme jako urbanisticky správné, logické a čisté dokončení celé lokality, jsou ale hodně náročné, a to především z pohledu majetkoprávních řešení a nezbytné změny územního plánu. A ta – jak známo – v Praze neprobíhá snadno, lehce, a už vůbec ne v nějakém rozumném čase. A tak se tyto řekněme závěrečné etapy Brumlovky, ocitají v kategorii: Buď je uděláme my, nebo to neudělá nikdo a nikdy.
Proč?
Důvod je prozaický. My jsme ochotni do těchto etap jít jen z toho důvodu, že Brumlovka je naše srdeční záležitost. Projekt, kterému jsme věnovali obrovský kus života. A i když budou tyto etapy méně výnosné, než jakýkoliv developer standardně očekává, jsme připraveni se do toho pustit.
Nicméně v případě, že se jednání a povolovací procesy povlečou dalších deset let či více, už bych se do toho vzhledem k věku neměl chuť pouštět.
Když odhlédneme od peripetií spojených se změnou územního plánu kvůli posledním etapám, kdy máte v plánu Brumlovku dokončit?
Co se týče těch tří připravovaných etap, nejzazším termínem jejich dokončování jsou roky 2026 až 2029. A pokud by došlo i na ty další dvě až čtyři zmíněné etapy, ocitáme se v první polovině třicátých let.
V rámci Brumlovky se chystáte postavit tři nové administrativní budovy. Na Roztylech v Praze 11, kde je rozlehlý brownfield, na jehož proměně aktuálně pracujete, jste v březnu zkolaudovali administrativní budovu Roztyly Plaza. Je dnes, v době home office a sdílených míst, výstavba kanceláří namístě?
V anglosaském světě kancelářský trh bezesporu prochází významnou krizí. Ale troufnu si tvrdit, že v Praze je trh přece jenom někde jinde, než je tomu například i v Německu. V porovnání s podobně velkými významnými evropskými městy Praha v přepočtu na jednoho obyvatele v současné době disponuje pouze třetinou až polovinou kancelářské plochy. Ve svém důsledku to znamená, že dlouhodobě v naší metropoli chybí zhruba 250 tisíc lidí, kteří by ve zdejších kancelářích – kdybychom je měli – mohli pracovat. Firmy, respektive lidé, kteří by k nám, a o tom jsem hluboce přesvědčen, velmi rádi přišli pracovat, by navíc jen odvodem z mezd každým rokem plnili státní rozpočet 80 miliardami korun. My jim ale v tuto chvíli opravdu nemáme co nabídnout.
Kde berete jistotu, že Praha je pro lidi ze zahraničí tak přitažlivá?
Česká republika leží v srdci Evropy, je bezpečná a Praha je jedno z nejkrásnějších měst na světě. Žádná z korporací, o kterých víme, nemá problém s tím, aby u nás jejich lidé chtěli pracovat. Naopak. Pokud se ale jedná o firmy a lidi mimo Evropskou unii, narážejí na neskutečnou byrokracii. Naši politici jsou dlouhodobě odpovědní za to, že svou ekonomickou nedovzdělaností ochuzují každoročně státní rozpočet. Náš stát neplatil žádné náklady na výchovu, vzdělání a zdravotní péči těchto profesně hotových lidí. Za jejich vysoké výdělky získává stát příslušné daňové odvody a ti lidé zde také své peníze utrácejí. Tyto prostředky se doslova válejí po zemi a naši politici se dlouhodobě tváří, že je nevidí.
V průběhu výstavby Brumlovky jste prováděli množství průzkumů, a to jak mezi obyvateli, tak uživateli kanceláří a provozovateli obchodů a služeb. Co podle nich nesmí chybět městu, aby se v něm lidem dobře žilo a pracovalo?
Lidé kladou důraz na dobrou dopravní dostupnost, pestré možnosti stravování, obchody a služby v dosahu. Čím dál více ve svých požadavcích ale zohledňují i reprezentativní zeleň, kvalitu veřejného prostoru a čistotu prostředí. A na Brumlovce jako takové oceňovali i naši snahu o její setrvalý rozvoj.
A co hraje roli z pohledu rozvoje města jako celku?
Z obecného pohledu je naprosto nezbytné, aby ten, kdo za rozvoj města odpovídá, měl jasnou a zejména dlouhodobou vizi, která musí být prorozvojová. Měli bychom tedy plánovat Prahu pro minimálně dva a půl milionu lidí. Pak je zcela zásadní, aby město jako takové mělo definovanou velkorysou dopravní strategii, jejíž součástí je nejenom vnitřní a vnější dopravní skelet, ale po dohodě s Českou republikou také aglomerační okruh. Zásadní pro MHD je pak okružní trasa metra, propojení na letiště a skvěle fungující železnice včetně vysokorychlostní trati. Počtu obyvatel musí odpovídat školství a zdravotnictví. Nezbytný je předvídatelně definovaný územní plán, z něhož mimo jiné bude zřejmé, kam se ten další milion lidí, kteří budou v Praze bydlet, vejde.
Jedním z trendů, který aktuálně ovlivňuje rezidenční výstavbu, je zájem lidí o nájemní bydlení. Budou na to developeři v masové míře reagovat?
Myslím si, že v České republice stále nejsou vytvořeny podmínky pro to, aby někdo stavěl nájemní byty jako svoji stabilní a dlouhodobou podnikatelskou činnost. To, že nájemní byty budujeme tady na Brumlovce, je možné jenom díky tomu, že představují minoritní součást administrativního projektu, který má eurové příjmy, a tudíž bude mít eurové financování.
Brumlovka byla v rámci Prahy prvním projektem na takto rozsáhlému brownfieldu. Ale dnes už zdaleka ne jediným. Které stavby vašich kolegů developerů mají váš obdiv?
O mnoho nájemců Brumlovka svého času soutěžila s The Parkem na Chodově, což je projekt společnosti AIG, který se mi vždycky líbil. Skvělý je i projekt River City Prague na Rohanském ostrově, za kterým stála společnost Europolis. A samozřejmě i proměna Karlína jako takového.
Určitým zázrakem je podle mne development na okraji Prahy ve Stodůlkách, tedy projekt City West od Finepu. A za opravdu velký úspěch považuji projekty Penty – Florentinum, Waltrovku, Churchill Square. A samozřejmě Masaryčku.
To všechno jsou projekty, ze kterých mám upřímnou radost. A jsem taky moc rád, že u některých developerů vidím určitý smysl pro velkorysost. Protože právě ta je podle mne absolutně klíčová pro rozvoj moderní Prahy.
Najdete i nějaký nepříliš povedený projekt?
Za to bych označil Pankrác, který měl být výkladní skříní Prahy 4. Opak je však pravdou. A i když tam dnes stojí mnohé hezké budovy, celá lokalita působí nesourodě. Nikdo se veřejným prostorem mezi jednotlivými objekty nezabýval. A to je odstrašující.
Současná, byť křehká koalice, která na radnici Prahy 4 působí, by mohla po mnoha letech stagnace zastavit neblahý trend, kdy tato městská část kvůli působení negativistických aktivistů a populistů ztrácí v porovnání s Prahou 5 a 8 svůj rozvojový potenciál a výsadní postavení v rámci celé Prahy. A to je pro největší pražskou městskou část velmi nebezpečné. My jsme ale připraveni Praze 4 pomoci.
